Jhon Jairo Morales, abogado y director General de
DUMED, explica una guía clara y detallada sobre algunos pasos esenciales que se deben tener en cuenta a la hora de adquirir una vivienda en Colombia, pues como él mismo lo dice
“Comprar vivienda en el país es una de las decisiones más complejas y como tal se debe asumir con total responsabilidad”.
Cuentas Claras: Lo primero que se debe definir es un presupuesto de manera consciente, por medio de una simulación sencilla, en la que se divide el valor total en un determinado número de meses. De esta forma, el comprador podrá definir desde un inicio cuánto quedará pagando, la periodicidad de sus pagos, cuotas extras o acumulación de ingresos del núcleo familiar.
Acompañamiento Jurídico previo: Usualmente se busca asesoría jurídica cuando se tiene problemas y ya no se sabe qué más hacer. Para evitar esto, es mejor contar con la asesoría de un profesional que determine desde el inicio cosas importantes que deben quedar estipuladas en el contrato, desde fecha de entrega del inmueble, hasta quién es el responsable de escriturar, cuándo y dónde. Interpretar previamente el contrato predispuesto por el vendedor, establecer el alcance y reciprocidad de las obligaciones, entre otros. “En DUMED, no solo asesoramos a nuestros clientes, nuestro interés es educar al público en general, a través de videos en lenguaje claro, recopilando experiencias y descendiendo a un nivel del lenguaje al alcance de todos, que publicamos en redes sociales, TikTok e Instagram, ya que hemos puesto un abogado experto y con gran trayectoria en la representación de miles de familias en importantes litigios, a disposición de la audiencia de manera gratuita. Adicionalmente, hemos tenido el valor para denunciar los abusos, las malas prácticas y los entramados que se pueden entretejer en algunos círculos del sector constructor y financiero, nos hemos vuelto la voz de gente que no tiene voz y que demanda ser escuchada”, agrega Jhon Morales.
Tomar decisiones razonadas y más conscientes: Es necesario entender que las salas de ventas están diseñadas para atender al cliente y generar una experiencia comercial, que va desde la iluminación, el mobiliario hasta los aromas usados en estos espacios. Lo que puede llevar a las personas a tomar una decisión de compra guiada mediante estímulos sensoriales y emocionales. “Hemos tenido casos en los que en la sala de ventas han confundido al comprador y le han hecho pensar que la vivienda se la entregarán tal cual el diseño de la exhibición, cuando en realidad la entregan en obra gris o en obra negra”, asegura el director de DUMED.
Proyección de inversión: En Colombia es aconsejable que, el 75% de los ingresos mensuales de una persona deban ser destinados para gastos básicos. De acuerdo a esto, se debe proyectar no más del 25% de los ingresos mensuales para la cuota inicial de la vivienda, puesto que es un bien que aún no existe. Así que, la vía más segura es hacer un cálculo de acuerdo a la capacidad de pago, haciendo simulaciones en las entidades financieras directamente del cupo de crédito, cuota mensual, nivel mínimo de ingresos, capacidad de endeudamiento y perfil de crédito.
Reputación del constructor: La experiencia del constructor es vital, no es determinante respecto del futuro, pero si respecto del presente. Antes de iniciar este proceso, es indispensable indagar y conocer referencias en el mercado sobre el constructor para no llevarse sorpresas, validar si tiene reclamos, denuncias públicas en redes sociales o en sistemas de información legal como por ejemplo en la página de la Rama Judicial o en la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), pues hoy en día la información está a un clic.
Sobre las Fiduciarias: Las fiduciarias son necesarias y por lo tanto se debe educar al consumidor en temas fiduciarios. El comprador debe tener claridad, no tanto en qué “marca” de fiduciaria está, sino que se debe centrar en qué tipo de fiduciaria está y el tipo de contrato, esto es para conocer de antemano si la fiduciaria estará hasta el final del proceso y si es la encargada de otorgar la Escritura Pública del bien.
Quién responde por la garantía o Escritura Pública del inmueble: “Si la gente tuviera claro quién es el que responde, créanme que disminuye por lo menos el 40% de las estafas inmobiliarias en Colombia”. Asegura Jhon. Al tener total claridad en el contrato de quien es el responsable de entregar materialmente el bien y de escriturarlo, se sabe quién está en la obligación legal de entregar el inmueble de manera definitiva, individualizando al responsable de cada acto y poder delimitar las obligaciones en un eventual incumplimiento.
Normativas y reglas mínimas: Actualmente, existe información legal a la mano, con normas redactadas para la gente, mediante un lenguaje sencillo y claro. Ahora bien, se debe tener cuidado con diversas prácticas viciadas en el mercado. “Aquí cabe resaltar, que, si bien existen leyes en cuanto a los temas de vivienda, actualmente en Colombia no existe una entidad especializada que controle todo lo referente al sector, ya que, todos los casos llegan a la Superintendencia de Industria y Comercio, la cual se encuentra saturada por todas las solicitudes del consumidor, y esto lo digo por experiencia propia”. Así lo afirma el abogado.
Recomendaciones finales: es imperativo que todas las personas o inversionistas dimensionen las decisiones previo a vincularse en un proyecto o inversión inmobiliaria. La deficiencia cualitativa y cuantitativa de la vivienda en Colombia, no solo representa una buena oportunidad para el sector y los consumidores, sino que se convierte en el caldo de cultivo perfecto para especulaciones, abusos contractuales, urbanización ilegal y captaciones masivas de dinero en detrimento de los actores legales del gremio de la construcción y de los consumidores como destinatario la finales al momento de comprar o usar las viviendas, destacando de los últimos la asimetría en las relaciones de consumos en las cuales siempre son los sujetos débiles.
“En Colombia 1.3 millones de familias esperan acceder a una solución de vivienda, con un déficit acumulado de más de 570.000 unidades habitacionales, sin mencionar factores cualitativos que revelarían condiciones deficitarias en más de 1.8 millones de viviendas en Colombia”, asegura Jhon Morales, experto que sigue de cerca el tema.
A lo anterior se suma otro debate importante, y son las cláusulas y prácticas abusivas, entre las cuales se destacan unas comunes en la mayoría de contratos preparatorios para la compra de vivienda (encargos fiduciarios, promesas de compraventa, entre otros) en los cuales se resalta el abuso de posición dominante como elemento común.
“Podrá sonar muy cliché, pero lo que me motiva a mí a educar a la gente en todos estos temas, es ver su dolor de cómo acaban con su sueño. Yo he visto casos de suicidio, separaciones matrimoniales, crisis mentales y enfermedades a causa de esto, lo cual me despierta cierta sensibilidad. Además, por ser un tema tan exageradamente técnico, muchos abogados no lo saben manejar, abordan un contrato, buscan obtener un poder de parte del cliente, piensan en los honorarios (usualmente anticipados) y no saben por dónde empezar… Es por esto, que se hace necesario contar con un enfoque adecuado, con la implementación de políticas efectivas para no sólo volver a generar credibilidad y revitalizar el mercado, sino por un tema más humano y justo de cara a las necesidades del comprador”, concluye Jhon Jairo Morales, Abogado y Director General de DUMED.
Finalmente destaca el experto que se requiere no solo endurecer las sanciones, excluir de la actividad de la construcción y enajenación de soluciones de vivienda a los constructores hallados responsables de malas prácticas o estafas, sino que es prioritario abrir la discusión nacional para evaluar la necesidad de la creación de una Superintendencia de Vivienda con funciones jurisdiccionales, en la cual se cuente con servidores expertos en la materia, conocedores de las prácticas, lenguajes y normas técnicas del sector; además, que hagan más expeditos los litigios y reclamaciones de los consumidores.
