Las 10 claves para una convivencia armoniosa en propiedad horizontal

Vivir en propiedad horizontal en Colombia implica compartir espacios y responsabilidades, lo que hace fundamental promover la convivencia pacífica entre residentes. Metrocuadrado ha identificado diez puntos clave para asegurar una armonía en estos espacios.

Bogotá, octubre de 2024. «La convivencia en propiedad horizontal es mucho más que cumplir normas; es una oportunidad para crear entornos sostenibles, seguros y colaborativos. Al fomentar relaciones respetuosas y transparentes entre los vecinos, estamos sentando las bases para mejorar la calidad de vida y garantizar que estas comunidades funcionen de manera eficiente, lo que a largo plazo también incrementa el valor de las propiedades”, afirmó Sandra Villanueva, Gerente General de Metrocuadrado.

1. Respeto y tolerancia 

Tratar a los vecinos con respeto es esencial. La Ley 675 de 2001 subraya la importancia de la dignidad humana en la copropiedad. Mantener niveles de ruido bajos, respetar los espacios privados y promover el respeto en los bienes comunes son fundamentales.

2. Uso responsable de los bienes comunes 

Los bienes comunes, como las zonas verdes, parques, ascensores y pasillos, deben ser utilizados de manera responsable. Evita daños y mantén estos espacios limpios y en buen estado. Recuerda que estos bienes son de todos y su conservación es fundamental para una buena convivencia. Además, se debe promover un uso consciente de la copropiedad, entendiendo la función no solo social, sino también ecológica de esta, optimizando recursos y adaptándose a las regulaciones distritales y urbanísticas que correspondan.

3. Participación activa en las asambleas 

La asamblea de copropietarios es el espacio donde se toman decisiones importantes para la comunidad. Participa activamente en estas reuniones y cumple con las decisiones acordadas. Como propietario, tu voz y voto son cruciales para el bienestar de todos los residentes. Según el artículo 39 de la ley 675 de 2001, la asamblea ordinaria debe organizarse en el primer trimestre del año. Es importante porque, en ella, se discuten puntos importantes como el alza del costo de administración, el presupuesto, mejores y/o arreglos a la copropiedad, entre otros. Si la asamblea no cuenta con el quórum requerido por ley, esta será inválida, por lo que es preciso que el mayor número de propietarios posibles participe en ella.

De manera paralela, es preciso que se designe un consejo de administración, de acuerdo con el artículo 37 de la Ley 675 de 2001. Se trata de un órgano colegiado compuesto por propietarios elegidos por la Asamblea General de Copropietarios en una propiedad horizontal, como un edificio de apartamentos o un conjunto residencial. Su función principal es representar a los copropietarios y supervisar la gestión administrativa de la copropiedad. Aquí se detallan algunas de sus características y funciones:

El Consejo de Administración es crucial para la buena gestión y convivencia dentro de una copropiedad, ya que garantiza que los intereses y necesidades de los copropietarios sean representados y gestionados de manera efectiva. El consejo de administración actúa como un puente entre la administración y los copropietarios, promoviendo la transparencia, participación y responsabilidad en la gestión de los recursos y áreas comunes de la propiedad horizontal.

4. Pago puntual de las cuotas de administración 

El pago de las cuotas de administración es una responsabilidad de todos los copropietarios. Estas cuotas garantizan el mantenimiento y funcionamiento de los bienes y servicios comunes. La Ley 675 de 2001 establece que la solidaridad en el pago de las expensas es esencial para la estabilidad económica de la copropiedad. En caso de que haya atraso en las cuotas de administración, se procederá con varias medidas, entre las cuales se encuentran:

• Notificación y reclamación formal: la administración del conjunto residencial enviará una notificación formal al propietario moroso, informándole del atraso y solicitando el pago inmediato de las cuotas pendientes junto con los intereses correspondientes.
• Intereses de mora: se cobrarán intereses de mora sobre las cuotas atrasadas. La tasa de interés suele estar establecida en el reglamento de propiedad horizontal y puede ser la máxima permitida por la ley, que es de 1,5 veces el interés bancario.
• Restricciones de uso: en algunos conjuntos residenciales, el reglamento puede estipular restricciones temporales al uso de ciertas áreas comunes y servicios (como piscinas, salones sociales, gimnasios) para los propietarios que estén en mora con sus pagos.
• Cobro jurídico: si el propietario no cancela la deuda después de las notificaciones formales, la administración puede iniciar un proceso de cobro jurídico. Esto incluye desde la contratación de los servicios de una firma de abogados para gestionar el cobro de la deuda, hasta la interposición una demanda ejecutiva ante un juez civil para el cobro de las cuotas atrasadas, intereses de mora y costos adicionales como honorarios de abogado y costos judiciales.

5. Respeto a las normas y reglamentos internos 

Cada conjunto residencial tiene sus propias normas y reglamentos internos que deben ser respetados. Estos reglamentos, creados en concordancia con la ley 675 de 2001, están diseñados para mantener el orden y la armonía dentro de la comunidad. Es importante que tengas presente que los reglamentos de propiedad horizontal no pueden estar por encima de leyes, artículos y decretos de orden mayor; por ejemplo, el marco legal establecido por la Secretaría Distrital de Planeación, o las normas de la Secretaría Distrital de Ambiente.

6. Comunicación y resolución de conflictos 

Fomenta una comunicación abierta y respetuosa con tus vecinos. En caso de conflictos, busca soluciones pacíficas antes de recurrir a medidas drásticas. La ley 675 de 2001 recomienda el uso de comités de convivencia y mecanismos alternativos de solución de conflictos para mantener la paz. Aunque estas figuras no son de carácter obligatorio, la mayoría de copropiedades cuenta con ellas debido a que facilitan la gestión de disputas y otros temas de convivencia que, inevitablemente, pueden suceder en cualquier lugar.

El protocolo de resolución de conflictos sigue el siguiente conducto regular, en caso de que no se puedan resolver las disputas con el comité de convivencia:

• Comité de convivencia: La primera entidad a la que se debe acudir en el marco de la resolución de un conflicto dentro de la copropiedad.
• Administración del conjunto residencial: Inicialmente, se debe acudir a la administración del conjunto, que actúa como mediadora en conflictos entre residentes.
• Consejo de administración: Si la administración no logra resolver la disputa, se puede llevar el caso al consejo de administración, que está compuesto por propietarios del conjunto y tiene la función de tomar decisiones importantes y mediar en conflictos.
• Asamblea de copropietarios: Si el consejo de administración no resuelve el conflicto, se puede presentar el caso ante la asamblea de copropietarios, la máxima autoridad dentro de la propiedad horizontal, que se reúne periódicamente y puede tomar decisiones vinculantes.

7. Cuidado de las mascotas 

Si tienes mascotas, asegúrate de que no causen molestias a los demás residentes. Mantenlas en áreas permitidas y recoge sus desechos. Las mascotas deben ser manejadas de acuerdo con las normas del conjunto y con consideración hacia los vecinos.

Dentro de la posible reforma la ley 675, también se busca eliminar el carácter prohibitivo de las mascotas en propiedad horizontal. En otras palabras, ya no será posible que los reglamentos de propiedad horizontal prohíban la tenencia de mascotas; sin embargo, sí pueden regular los espacios a los que estas pueden entrar (por ejemplo, zonas húmedas).

8. Gestión de residuos 

Separa y deposita tus residuos en los lugares indicados. La correcta gestión de los desechos contribuye a la salubridad y al buen ambiente del conjunto residencial. Sigue las indicaciones del administrador respecto a la clasificación y horarios de recolección y, de ser posible, haz una selección interna para el reciclaje y reutilización autónomos.

9. Velar por la seguridad de la copropiedad

Los residentes deben colaborar activamente con las medidas de seguridad establecidas en la copropiedad, como el registro de visitantes, el uso de llaves y accesos controlados. Esto no solo es una norma básica de convivencia, sino una estrategia eficaz para reducir incidentes delictivos. En un informe de la Policía Nacional de Colombia, se observó una reducción significativa en los incidentes delictivos en entornos residenciales que implementaron medidas de seguridad estrictas y colaborativas.

Entre 2018 y 2023, los conjuntos residenciales con sistemas de control de acceso y registros de visitantes vieron una disminución del 25% en robos y del 15% en incidentes de vandalismo.

10. Promoción de la buena vecindad 

Promueve un ambiente de buena vecindad con pequeños gestos como saludar, ayudar en situaciones de emergencia y participar en actividades comunitarias. La solidaridad y la cooperación son claves para una convivencia agradable y sostenible.

La convivencia en propiedad horizontal requiere del compromiso y la colaboración de todos los residentes. Siguiendo este decálogo y respetando las disposiciones de la ley 675 de 2001, será posible construir una comunidad más armoniosa y segura para todos en la copropiedad.