Abc de la nueva ley de propiedad horizontal en Colombia

Los principios orientadores de la reforma promueven la función social y ecológica de la propiedad, la convivencia pacífica y la solidaridad social.

La reforma establece requisitos claros para la vivienda turística, como la obtención del Registro Nacional de Turismo (RNT) y la posibilidad de prohibir esta actividad mediante decisión mayoritaria de los propietarios.

Bogotá, julio de 2024. El Congreso de la República de Colombia está en proceso de discutir un proyecto de ley que reformará la Ley 675 de 2001, referente al régimen de propiedad horizontal. Esta reforma busca adaptar las normas existentes a las nuevas realidades y necesidades de las comunidades residenciales y comerciales en Colombia, promoviendo una gestión más eficiente, transparente y sostenible de las propiedades horizontales.

“La reforma a la Ley de Propiedad Horizontal representa una transformación esencial para el futuro de nuestras comunidades. Al incorporar principios de convivencia pacífica, solidaridad social y responsabilidad ecológica, estamos sentando las bases para un entorno más justo y sostenible”, afirmó Sandra Villanueva, Gerente de Metrocuadrado.

El proyecto de ley introduce principios orientadores que buscan reforzar la función social y ecológica de la propiedad, promover la convivencia pacífica y el respeto a la dignidad humana, y garantizar el debido proceso en los procedimientos internos de las copropiedades. Entre los principios destacados están:

• Función social y ecológica de la propiedad: los reglamentos de propiedad horizontal deben respetar esta función y ajustarse a la normatividad urbanística vigente.
• Convivencia pacífica y solidaridad social: se busca establecer relaciones cooperativas y solidarias entre los copropietarios, con estipulaciones claras sobre sus deberes y obligaciones.
• Respeto a la dignidad humana: este principio debe inspirar las actuaciones de los órganos de administración y los copropietarios.
• Libre iniciativa empresarial y privada dentro de los límites del bien común: promueve actividades económicas legales y beneficiosas para la comunidad.
• Debido proceso: garantiza el respeto al principio de debido proceso en los procedimientos sancionatorios internos.

Innovaciones en la administración y gestión

Una de las propuestas más innovadoras del proyecto es la creación del Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal, que busca profesionalizar y regular la figura del administrador. Este registro permitirá identificar a los administradores, los periodos de administración y las sanciones impuestas.

Sandra Villanueva, Gerente de Metrocuadrado, comentó: “la creación del Registro Único de Administradores es un paso fundamental hacia la profesionalización del sector, lo que contribuirá a una mejor gestión de las propiedades horizontales y mayor transparencia en su administración”.

Además, se establece que todas las propiedades horizontales deben constituir pólizas de seguros contra riesgos de incendio y terremoto, y para cubrir los riesgos en áreas comunes como piscinas y parques infantiles.

El proyecto de ley facilita la realización de reuniones de la asamblea general de copropietarios, permitiendo que estas se realicen de manera presencial, virtual o mixta. También establece que decisiones importantes, como la destinación de los bienes comunes, la imposición de expensas extraordinarias, y la modificación de los coeficientes de copropiedad, deberán ser aprobadas por una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad.

Prohibiciones y derechos relacionados con mascotas

Una de las novedades del proyecto de ley es la regulación relacionada con la tenencia de mascotas en las propiedades horizontales. Según el artículo 5 del proyecto, los reglamentos de propiedad horizontal no podrán contener normas que prohíban o limiten la enajenación, gravamen y disposición de los bienes de dominio privado a cualquier título, así como tampoco prohibir la tenencia de mascotas o animales domésticos. Esta disposición busca garantizar que todos los propietarios y residentes puedan disfrutar de la compañía de sus mascotas, siempre y cuando se respeten las normas de convivencia y se garantice el bienestar de todos los habitantes.

Uso de bienes comunes y exclusivos

El proyecto de ley introduce regulaciones claras sobre el uso de bienes comunes y exclusivos. Se establece que los espacios comunes que no son necesarios para el uso y disfrute de las propiedades privadas, como terrazas y patios interiores, deben venderse solo a los propietarios de esas propiedades privadas que pueden usarlos. Sin embargo, los bienes comunes esenciales, como las instalaciones de servicios públicos, ascensores y áreas de recreación, deberán estar disponibles para el uso y goce de todos los propietarios.

Certificación y registro de la propiedad horizontal

La inscripción y certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas de propiedad horizontal será responsabilidad de la Cámara de Comercio del lugar de ubicación del edificio o conjunto. Este proceso incluye la presentación de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos de los representantes legales y revisores fiscales. Este trámite será gratuito para las propiedades horizontales de estratos 1 y 2.

Sanciones y cumplimiento de la nueva ley de propiedad horizontal

El incumplimiento de las obligaciones establecidas en la ley puede resultar en sanciones para los propietarios iniciales y administradores. Las sanciones pueden incluir la no emisión de nuevas licencias y otras medidas por parte de las autoridades locales y la Superintendencia de Industria y Comercio. Además, se establece que el administrador debe contar con vías de comunicación abiertas para los propietarios y cumplir con todas las funciones establecidas en la ley, incluyendo la gestión de sanciones y el reporte a la Superintendencia de Industria y Comercio.

Sandra Villanueva destacó: “El cumplimiento estricto de las nuevas normativas y sanciones permitirá un mayor control y supervisión de la gestión en las propiedades horizontales, garantizando así una administración más justa y equitativa”.

Regulación de la vivienda turística y renta corta

Uno de los puntos más importantes en el proyecto de ley es que también aborda de manera detallada la regulación de la vivienda turística y la renta corta en propiedades horizontales. Se establece la obligación de los propietarios de unidades privadas en una propiedad horizontal residencial de obtener el Registro Nacional de Turismo (RNT) antes de destinar sus inmuebles a la vivienda turística. Este requisito busca garantizar que las actividades de alquiler a corto plazo cumplan con las normativas vigentes y contribuyan al orden y la seguridad de las comunidades.

El proyecto de ley exige que el administrador de la propiedad horizontal cuente, como mínimo, con un tecnólogo en el área de turismo para poder ejercer sus funciones cuando se destinen unidades a la vivienda turística. Esto garantiza que la administración de estas propiedades tenga el conocimiento y la capacidad necesarios para gestionar adecuadamente las actividades turísticas y resolver cualquier conflicto que pueda surgir.

Asimismo, se estipula que cuando un inmueble esté registrado en una plataforma tecnológica para fines de alquiler a corto plazo, debe indicar claramente que está sujeto al régimen de propiedad horizontal, proporcionando transparencia y claridad tanto para los propietarios como para los inquilinos. La regulación propuesta también permite a la mayoría calificada de propietarios en una propiedad horizontal residencial decidir prohibir la destinación de inmuebles a vivienda turística. Esta disposición empodera a las comunidades para tomar decisiones que reflejen sus intereses y preocupaciones, asegurando que las actividades turísticas no afecten negativamente la convivencia y la calidad de vida de los residentes permanentes.

«Esta reforma no solo busca modernizar las normas de la propiedad horizontal, sino también garantizar una administración profesional y una gestión transparente. Es un hito significativo en la construcción de comunidades más cohesionadas y resilientes, que beneficiará a todos los colombianos a largo plazo», concluyó Sandra Villanueva.