Oportunidades para inversionistas en el mercado inmobiliario en Bogotá

• Un estudio de Capital Markets de Cushman & Wakefield evidencia cómo en Suramérica algunos sectores inmobiliarios han sido más resilientes y presentan mayor potencial de recuperación.

• Los volúmenes de inversión crecen y los expertos muestran dónde podrían encontrar oportunidades de inversión.

• El multifamily, logístico-industrial y Pharma/I+D, han experimentado mayores niveles de inversión en Suramérica.

Bogotá, julio de 2022. América del Sur, al igual que lo que ha pasado a nivel global, ha experimentado el crecimiento del e-commerce, acelerando las inversiones en el sector logístico-industrial, según el estudio de Capital Markets de Cushman & Wakefield, que ha evaluado los mercados de Bogotá, Santiago, Lima, Buenos Aires, Sao Paulo, y evidenciado varios rangos inmobiliarios (oficinas, retail, logístico y residencial) y oportunidades, donde la capital colombiana presenta opciones importantes, en un mercado con las mejores tasas de capitalización de Suramérica.

El informe resalta la lentitud de las campañas de vacunación en 2021 y cómo ha influido en la recuperación económica, pero que tiene en 2022 una mejora en el pronóstico, en la que también se vuelve a un formato híbrido de trabajo, y se confirma la fortaleza del sector inmobiliario industrial y logístico, sobre todo por la demanda del e-commerce y los procesos de última milla.

“El estudio nos muestra también que crece de manera preocupante la inflación, y en la región tendrán efectos algunos procesos electorales teniendo en cuenta que los inversores deberán considerar el nivel de institucionalidad de los países y el programa económico que se busca implementar en cada país”, asegura Juan Carlos Delgado country manager de Cushman & Wakefield.

Colombia, muestra una actividad robusta gracias al desempeño económico y al permanente desarrollo del mercado industrial y de oficinas, y en general en la región, se ven los esfuerzos políticos y privados para promover las inversiones y actividades económicas en la primera mitad del 2021, convirtiéndose en los principales motores de una recuperación moderada pero reconocible, derivando en un aumento del consumo.

En general se destaca en 2021 la fuerte recuperación del mercado inmobiliario, con volúmenes de inversión por encima de la media, impulsados por un entorno de alta liquidez, sólido crecimiento económico y bajas tasas de interés. Los activos inmobiliarios que recibieron con creces la mayor inversión fueron multifamily, logístico-industrial y Pharma/I+D; o más conocidos como “Beds, Meds & Sheds” (camas, medicamentos y naves por su traducción al español), según lo sugiere Marc Royer, managing partner Capital Markets Suramérica de Cushman & Wakefield.

La demanda de inversores también benefició al sector de multifamily, sin embargo, las dificultades se hicieron presentes a la hora de desplegar capital en este último segmento, debido a su limitada oferta en la región, con excepción de Chile, donde ya viene desarrollándose desde hace algunos años.

Oportunidades en Colombia

Capital Markets de Cushman & Wakefield evaluó particularmente el mercado de las principales ciudades de la región, que se convierten en indicativo veraz de lo que ocurre en cada país, ya que es allí, y en sus alrededores, donde se desarrollan los diferentes tipos inmobiliarios reseñados.

El rango de oficinas, un mercado consolidado en Bogotá, tiene una tasa de capitalización de aproximadamente 8.5% frente a un 1,84% de los Bonos del Tesoro de los Estados Unidos a 10 años, liderando el listado en la región que reporta tasas de 8,26% en Sao Paulo, 8,25% en Lima, 6,70% en Buenos Aires y 6,50% en Santiago. Esta cifra, en un mercado donde se deben evaluar los riesgos de capitalizaciones tan altas.

Para inversionistas hay oportunidades en lo que se ha denominado la estrategia “Core” en el mercado logístico, donde hay menor riesgo pero también menor retorno para la inversión y el 100% de estos activos inmobiliarios están bajo el modelo de renta, destacándose los centros de distribución prime con arrendamientos a largo plazo, plataformas build-to-suit, sale & lease back.

Para el caso de Bogotá, los expertos de Cushman & Wakefield evidencian oportunidades de inversión en bodegas y parques industriales, principalmente en los submercados de Calle 80 o cercanos a Bogotá, ya que los procesos de última milla empiezan a ser vitales para las empresas, su recuperación y expansión, además que particularmente la Cll 80 es un punto de encuentro para vías que comunican a diferentes regiones claves del país, como por ejemplo el acceso directo a la vía Bogotá a Medellín.

En la estrategia de inversión “Value Add”, son edificaciones que están en proceso de renovación y que adquieren mayor valor a través de remodelaciones y con ocupaciones entre el 60% y 70%, donde tienen mayores ventas en el edificio, por el mayor número de locatarios. Allí, según Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield, los inversionistas pueden encontrar oportunidades importantes en proyectos ubicados en parques industriales y logísticos en BTS, principalmente en Bogotá y zonas aledañas, así como naves stand-alone de más de 3.000 m2 en Bogotá, donde se identifica una rápida absorción.

Y en la estrategia denominada “Opportunistics”, el riesgo es mayor, pero también se tienen retornos altos, dado que el precio de los inmuebles es mucho menor y los retornos rondan un 20%. En edificios antiguos se logran alcanzar mejores dividendos a través de la remodelación.

“Se espera que los inversores sigan aumentando sus colocaciones en inmuebles comerciales en la región como una buena alternativa de inversión ajustada al riesgo, en un contexto de alta inflación, con foco en estrategias “core”, activos resilientes y mercados primarios”, concluye Marc Royer, managing partner Capital Market Suramérica de Cushman & Wakefield.